Vous avez trouvé la maison de votre rêve et vous envisagez de souscrire à un prêt immobilier pour financer son achat ? Mais alors, votre banquier vous fait savoir que votre capacité d’emprunt ou votre capacité d’endettement est insuffisante pour prétendre à ce financement. Pour vous aider à y voir plus clair, Meilleurs crédit info vous éclaire sur cette capacité d’emprunt élément et les moyens permettant de l’améliorer.
Définition capacité d’emprunt
Pour protéger les emprunteurs contre le risque d’endettement excessif tout en s’assurant de leur solvabilité, les banques se montrent vigilantes dans l’étude de plusieurs éléments avant l’octroi d’un prêt immobilier. La capacité d’emprunt fait partie de ces paramètres. Ce terme désigne le montant maximum que vous êtes capable de rembourser à un établissement financier sur une période donnée selon vos ressources financières et vos charges. Ce montant tient compte entre autres de vos revenus nets, du montant de vos charges, et de la durée de votre crédit. En effet, plus le financement s’étale sur une durée plus longue, plus le montant du prêt est plus conséquent.
Avant la souscription à un prêt immobilier, et même avant la recherche d’une maison à acheter, vous devez calculer votre capacité d’emprunt. Cela vous permet de déterminer le montant maximal que vous pouvez demander auprès d’une banque et la durée du remboursement la plus courte.
Mais il faut savoir que les éléments suivants pourraient aussi impacter sur cette capacité de remboursement :
- vos revenus
- vos charges mensuelles et crédits en cours
- le montant des mensualités que vous pouvez rembourser par mois
- votre capacité d’endettement (depuis le 1e janvier 2020, les banques durcissent les critères d’octroi et se montrent réticentes à accorder un prêt immobilier aux emprunteurs ayant un taux d’endettement supérieur à 33 %)
- votre apport personnel
- votre âge
- et la durée de votre emprunt
A noter par ailleurs qu’il existe des calculettes permettant de calculer la capacité d’emprunt sur le site des banques comme BNP Paribas, Crédit agricole…
Comment calculer la capacité d’emprunt ?
Pour calculer votre capacité d’emprunt mensuel, il faut calculer votre reste à vivre, c’est-à-dire, le montant qui vous reste chaque mois après le paiement des mensualités de crédit et les dépenses courantes. Vous déduisez de vos charges mensuelles vos revenus mensuels pour obtenir ce reste à vivre. Vous multiplierez ensuite par le seuil du taux d’endettement maximal 33 % ce montant.
La formule pour la capacité de remboursement mensuelle est donc : reste à vivre X 0,33
Puis, pour obtenir votre capacité d’emprunt, vous multipliez par le nombre d’échéances mensuelles la capacité de remboursement mensuelle.
Voici un exemple pour illustrer cela : les revenus net d’un jeune ménage est de 3800 euros par mois. Leur charge mensuelle est de 900 euros par mois. Ils veulent savoir leur capacité de remboursement pour un prêt immobilier.
- Leur reste à vivre mensuel est donc 3 800-900 = 2 900 euros
- Leur capacité de remboursement mensuel est 2 900 X0,33= 957 euros
- Leur capacité d’emprunt immobilier sur 15 ans est ainsi : 957×180 = 172 260 euros
Par ailleurs, il faut ajouter également dans le coût total du financement les frais du notaire qui peuvent atteindre 8 % du prix de vente du bien immobilier. Ce montant risque aussi d’amenuiser la capacité d’emprunt.
Comment améliorer la capacité d’emprunt ?
En principe, il ne vous est pas possible d’optimiser votre capacité de remboursement car cet élément dépend de vos revenus et de votre taux d’endettement. Mais cela ne vous empêche pas de valoriser votre profil en augmentant l’apport que vous pouvez apporter pour le financement de votre projet. Vous pouvez également utiliser ce montant pour effectuer le remboursement par anticipation de l’un de vos crédits en cours. Ce qui se répercutera sur votre taux d’endettement initial.