Le déblocage de fonds par tranches lors d’un achat en logement VEFA ou dans le neuf implique le paiement des intérêts intercalaires. Cette charge supplémentaire qui vient s’ajouter au coût du crédit s’applique également lorsqu’il y a décalage entre la date de vente et le paiement de la première mensualité du prêt immobilier. Existe-t-il un moyen de limiter voire d’éviter ces frais ? Réponses dans cet article.
C’est quoi les intérêts intercalaires ?
Si vous achetez un logement dans le neuf ou un logement VEFA via un prêt bancaire, l’établissement financier décompose le versement du capital en plusieurs tranches sur présentation de factures selon l’avancement des travaux et l’appel de fonds du constructeur. Il verse d’abord 5 % du prêt lors de la réservation, 30 % lorsque les fondations sont achevées, 35 % à la mise hors de l’eau, 25 % à la fin des travaux et 5 % lorsque le bien est livré. Vous paierez alors des intérêts intercalaires mensuels ainsi que l’assurance emprunteur et l’amortissement du capital entre les différents déblocages. Prenons un exemple pour montrer le calcul de ces intérêts. Si vous empruntez par exemple 200 000 euros à un taux d’intérêt fixe de 3,2 %, vous paierez alors 200 000×3.2/12 = 600 euros par mois, assurance-crédit et amortissement du capital en sus, pendant toute la durée du prêt. Lors de la livraison de votre bien immobilier, vous ne paierez plus ces intérêts, mais vous continuez à rembourser le capital et les intérêts du financement.
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Par ailleurs, lors de la souscription à un prêt immobilier, si le délai entre le déblocage du capital et le paiement de la première échéance du crédit n’atteint pas 30 jours, la première mensualité inclut également des intérêts intercalaires.
Bon à savoir : si ces intérêts sont assez élevés, la banque pourrait ajouter une commission pour les fonds restants à débloquer. Il est recommandé de vérifier dans le contrat du prêt l’existence de cette commission d’engagement avant la signature du contrat.
Comment éviter ou réduire ces intérêts intercalaires ?
Vous comprenez ainsi qu’un emprunt aux déblocages successifs du capital et aux mensualités reportées entraînent inévitablement un coût plus élevé du prêt. Dans la mesure du possible, vous avez donc intérêt à réduire voire à éviter le paiement de ces intérêts intercalaires.
Voici quelques moyens d’éviter ou d’alléger le montant de cette charge supplémentaire :
- choisissez un amortissement direct et partiel du prêt : si la banque met à votre disposition l’enveloppe du crédit d’une manière progressive, les intérêts intercalaires sont dus. Mais en fonction de vos moyens financiers, vous pouvez négocier et demander à la banque un prêt amortissable au fur et à mesure du déblocage de fonds. Vous paierez alors l’amortissement du capital des différents versements en évitant la facturation supplémentaire de ces intérêts.
- surveillez les phases d’avancement du chantier afin que les travaux ne traînent pas.
- si vous disposez d’une trésorerie ou d’un apport personnel, vous pouvez l’utiliser afin de retarder le premier versement de 5 %.
- si la note des intérêts intercalaires et votre loyer pèse lourd à votre budget, proposez une solution de différé total avec l’établissement prêteur. Dans ce cas, vous ne rembourserez la totalité des intérêts qu’à la mise en place finale des fonds ou à la remise des clés.
- le montant des intérêts intercalaires dépend du taux d’intérêt du prêt et du montant demandé. Vous devrez ainsi mettre en concurrence les différents taux du marché avant la souscription à un prêt immobilier. Nous vous conseillons dans un premier temps avant la souscription à votre prêt immobilier de simuler le coût de cet emprunt. Cette étape vous aide à comparer les taux immobiliers sur le marché. Vous pouvez effectuer cette démarche gratuite avec le simulateur de prêt immobilier sur ce site.
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