Afin d’améliorer la protection des acquéreurs des lots de propriété, la loi Carrez entrée en vigueur le 19 juin 1997 apporte une définition du calcul de la superficie privative et oblige le vendeur à indiquer dans le compromis de vente et l’acte de vente cette caractéristique. Tour d’horizon sur le contenu de cette loi.
C’est que la loi Carrez ?
Cette législation rédigée par le député Gilles Carrez s’articule autour du calcul de la superficie d’un logement dans le cadre d’une vente de lots ou d’une fraction de lot en copropriété horizontale d’au moins 8 m2. Cet encadrement de la surface d’un bien est important pour l’établissement du prix de vente. Cette loi est applicable pour les :
- appartements
- les locaux commerciaux
- les locaux professionnels
- les maisons en copropriété ou en lotissements à fonction résidentielle.
Mais les maisons individuelles et les biens cédés en VEFA ne sont pas concernés par ce dispositif. Le vendeur est obligé de communiquer la superficie de la partie privative dans la promesse de vente, le compromis de vente, les contrats de location (vente ou accession), et les ventes en viager.
Quelles sont les surfaces concernées par cette loi ?
Cette législation tient compte de la surface des planchers des lieux clos et couverts. Le calcul déduit les parties suivantes :
- les cloisons, les murs, les marches et les cages d’escaliers
- les gaines, les embrasures des ouvertures comme les portes et fenêtres.
- les locaux ne dépassant pas 1,80 m.
- les caves, les sous-sols, la terrasse ouverte, la véranda vitrée, le balcon, le séchoir extérieur, ou la loggia ne sont pas aussi comptés dans le calcul de la superficie. Il en est de même pour les jardins, les places de parking et garage, les greniers qui ne peuvent pas être aménagés.
- en revanche, le placard est calculé dans la superficie si sa hauteur sous-plafond est de 1,80 m alors que le sol a un même niveau que les autres pièces du logement.
Bon à savoir : ce calcul de la surface privative est stipulé par la législation. Si le vendeur n’a pas mentionné cette superficie dans le compromis de vente ou la promesse unilatérale de vente, alors que la loi s’applique dans le champ de son bien immobilier, il risque de voir son contrat annulé sauf dans le cas d’une signature de contrat de vente définitif chez le notaire. En cas d’erreurs de mesures, si la superficie réelle du logement est inférieure à 5 % de la surface indiquée dans l’acte, l’acheteur a le droit de réclamer une baisse du prix dans le délai d’un an à partir de la signature du contrat de vente. Or, une révision du prix de vente pourrait impliquer la perte de dizaine de milliers d’euros.
Est-ce qu’il est obligatoire de faire appel à un professionnel pour mesurer le bien à vendre ?
Le recours à un professionnel n’est pas une obligation mais l’aide d’un expert permet d’assurer les transactions tout en évitant les litiges. L’attestation fournie par le géomètre expert ou le diagnostiqueur immobilier est toujours valide jusqu’à ce qu’une meilleure adéquation de la disposition des pièces. S’il y a des travaux susceptibles de modifier le métrage indiqué, il est aussi conseillé de réaliser de nouveau un diagnostic afin de se prémunir contre les contentieux. Enfin, notons que si le vendeur a fait une erreur de métrage au bénéfice de l’acquéreur, la loi ne lui donne pas le droit de revoir le prix indiqué ou de percevoir une compensation. Voilà pourquoi, en cas de doute, mieux vaut confier à un expert le calcul de ce métrage.