Dans le processus d’acquisition d’un prêt immobilier, la loi oblige les banques à se protéger contre le risque d’insolvabilité de l’emprunteur. C’est la raison pour laquelle elles refusent d’octroyer le prêt sans l’assurance-emprunteur et même sans une garantie comme le cautionnement ou l’hypothèque en fonction du profil emprunteur. Dans ce guide, nous allons faire un tour d’horizon sur ces garanties et assurances afin d’y voir plus clair avec ces éléments utiles pour concrétiser son prêt immobilier.
Les garanties et assurances d’un crédit
Un financement engage l’emprunteur sur une durée plus ou moins longue selon la nature et le montant du crédit. C’est pourquoi, les banques demandent la souscription à une assurance-emprunteur pour obtenir un prêt immobilier même si aucune obligation légale ne contraint le candidat au prêt à s’assurer. En revanche, la mise en avant de cette couverture est facultative lors d’une demande de prêt à la consommation. Ce montant sera intégré dans le coût total du financement.
L’assurance-crédit permet à la fois à l’établissement financier de récupérer son dû et l’emprunteur de se couvrir contre un éventuel accident de vie pendant la durée d’emprunt. En effet, un changement de situation comme une perte d’emploi, un décès ou une altération de l’état de santé de l’emprunteur entrainant son invalidité pourraient survenir pendant les longues années du remboursement de la dette. L’assurance-emprunteur englobe la garantie IPT et ITT, la garantie décès et la garantie perte d’emploi.
- En souscrivant à une garantie IPT (invalidité permanente totale) par exemple, l’assurance prend partiellement en charge le remboursement du prêt si le taux d’incapacité de l’emprunteur dépasse 66 % ou s’il ne peut plus exercer son activité contre un taux d’invalidité supérieur à 33 % dans le cadre de la garantie ITT.
- La garantie décès, quant à elle, est mise en jeu dans la limite des exclusions de garanties prévues dans le contrat lors du décès de l’emprunteur. L’assurance prend alors en charge la totalité de l’assurance-emprunteur en effectuant le paiement du capital restant dû.
- Quant à la garantie perte d’emploi, elle intervient dans le règlement de mensualités du crédit sous certaines conditions si l’emprunteur se trouve en chômage.
Pour faire baisser le coût du financement immobilier, il est recommandé d’effectuer la mise en concurrence des assurances-emprunteur sur le marché (taux de l’assurance, niveau de prise en charge, cas d’exclusions). A noter aussi que la souscription à cette couverture nécessite le remplissage d’un questionnaire santé.
Qu’en est-il des autres garanties ?
Si l’emprunteur n’est pas assurable, l’établissement financier est en mesure de demander une autre garantie pour le sécuriser en cas du défaut du paiement du premier. Pour ce, il existe quelques possibilités permettant de garantir un financement immobilier :
- l’hypothèque : c’est une formule appréciée par les banques car elle implique l’inscription du bien dans leur patrimoine durant la durée d’emprunt. Ce qui ne signifie pas que l’emprunteur sera dépossédé du bien. Celui-ci lui reviendra de droit après le remboursement total du crédit. Par contre, si l’emprunteur n’est plus capable d’honorer les échéances du prêt, la banque est obligée de mettre à la vente le bien en se faisant rembourser sur le prix de vente.
- IPDD : l’inscription en privilège de Prêteurs de deniers a le même fonctionnement que l’hypothèque. Cette formule exige aussi la notification de l’acte devant le notaire comme dans le cadre de l’hypothèque mais sa mise en place est moins coûteuse.
- la caution bancaire : cette formule permet à une société de cautionnement de supporter le risque de défaillance du remboursement de l’emprunteur. En contrepartie, ce dernier verse une participation à un fonds mutuel de garantie.
- la caution solidaire : pour cette garantie, c’est une personne physique qui se porte caution pour le candidat à l’emprunt.