La loi oblige les établissements financiers à respecter certains critères dans l’octroi d’un prêt immobilier afin d’éviter l’endettement excessif de l’emprunteur. Outre le seuil de 33 % du taux d’endettement à ne pas dépasser, l’apport personnel fait aussi partie des conditions à remplir pour décrocher ce financement. Meilleurs crédit info fait le point sur l’importance de cet élément sur la concrétisation d’un crédit immobilier et la possibilité de bénéficier d’un prêt immobilier sans apport.
Définition apport personnel
Pour devenir propriétaire par le biais d’un financement bancaire, il faut prouver sa fiabilité et sa capacité à rembourser le crédit. La banque exige donc une certaine somme d’argent qu’on peut avoir immédiatement à sa disposition avant même d’obtenir le crédit bancaire. Il s’agit du pécule qu’on a pu se constituer au fil des ans pour compléter son emprunt immobilier. Cela permet à l’établissement financier de s’assurer que le risque est partagé sur l’investissement. La loi n’encadre pas le montant minimum de cet apport, mais il est d’usage pour les banques de fixer ce montant à 10 % du capital emprunté pour un achat dans l’ancien et à 5 % pour l’achat dans le neuf.
Cet apport sera utilisé pour le paiement des frais du notaire. Ces émoluments représentent 2 à 3 % du montant dans le cadre de l’achat dans le neuf et 8 % pour l’acquisition dans l’ancien. Ces frais annexes ne seront pas remboursés en cas d’insolvabilité de l’emprunteur. Voilà pourquoi, la banque laisse à la charge de l’emprunteur le règlement de ces frais.
Comment constituer cet apport personnel ?
Il n’est pas évident pour les jeunes actifs de disposer d’un apport personnel allant jusqu’à 10 % du capital emprunté. Toutefois, il est possible d’actionner d’autres leviers pour remplir cette condition :
- l’argent disponible sur son compte courant
- les livrets : il est possible de prélever par exemple l’épargne sur le livret A pour se constituer cet apport.
- l’épargne sur l’assurance-vie : cette solution s’adresse aux emprunteurs qui souhaitent accéder uniquement à leur résidence principale. Ils peuvent déduire les versements sur l’assurance de leur revenu imposable et faire un retrait d’argent sans payer de pénalités. Autrement, ils perdent l’avantage fiscal s’ils souhaitent retirer de l’argent sur le contrat bancaire avant le délai de 8 ans.
- le plan d’épargne entreprise : si le motif du retrait est l’acquisition d’une résidence principale, l’emprunteur peut obtenir un net d’impôt.
- le PEL, le CEL
- le PTZ
- le don de la famille ou la contribution des parents
- un héritage
- les prêts à ses proches
- la plus-value si on vient de revendre un précédent logement.
Remarque : il est conseillé de ne pas mettre toute son épargne dans l’apport personnel. Cette précaution permet de faire face aux dépenses imprévues pendant l’achat immobilier.
Quelle est l’importance de l’apport pour le projet immobilier ?
Le montant qu’on a pu économiser pour concrétiser son projet immobilier ne sert pas uniquement à prouver son sérieux et sa capacité à payer les échéances d’une manière régulière. Le fait de disposer d’un apport personnel plus conséquent, par exemple 15 % voire 20 % du capital emprunté permet également d’obtenir un financement dans les meilleures conditions après les négociations avec son conseiller. C’est-à-dire obtenir un prêt avec un taux d’intérêt et taux d’assurance intéressants et une absence de pénalités de remboursement anticipé.
Est-ce qu’il n’est pas possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Dans certains cas, il est possible de contourner cette obligation d’apporter une somme d’argent d’au moins 10 % du capital emprunté. Ce scénario est possible dans les cas suivants :
- si le profil de l’emprunteur présente une bonne solidité financière et s’il a un dossier impeccable (taux d’endettement au-dessous du seuil de 33 %, absence d’incident bancaire, reste à vivre très confortable…)
- si le jeune emprunteur vient d’entrer dans la vie active, et il n’a pas eu encore le temps d’économiser. Cependant, pour maximiser ses chances de se voir octroyer ce financement immobilier, il peut mettre en avant les prêts aidés comme le PTZ.
- il a une épargne conséquente sur un placement à la banque par exemple.